„Eigentum verpflichtet“ – dieser eigentlich moralisch geprägte Ausspruch bedeutet für viele Vermieter heute etwas Anderes: Sie müssen zahlreiche Pflichten beachten, die ihnen die Gesetzgebung auferlegt. Wer sich nicht daran hält, bekommt früher oder später Probleme. Doch welche Pflichten sind das eigentlich? Wie lassen sich diese möglichst effizient erledigen und was ist dabei zu beachten?
Einnahmen versteuern: Die Steuererklärung für Vermieter kann knifflig werden
Wer eine Immobilie vermietet und daraus Einnahmen erzielt, muss mit seiner Einkommensteuererklärung die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ausfüllen und einreichen. Dies kann knifflig werden, da alle Einnahmen zu erfassen sind und bei den Ausgaben zwischen steuerlich absetzbaren und nicht absetzbaren zu unterscheiden ist.
Aus diesem Grund ist es heute sinnvoll, auf Software-Lösungen zu setzen, mit denen sich die Anlage V richtig ausfüllen lässt. Entsprechende Software-Lösungen bieten die Möglichkeit, die eigenen Immobilien mit allen Einnahmen und Ausgaben sinnvoll zu verwalten. Für die Steuererklärung müssen die Daten am Ende nur noch per Klick exportiert werden.
Folgende Aspekte sollten bei der Einkommensteuer nicht vergessen werden:
1. Abschreibung
Wer eine Immobilie mit einem Baujahr nach 1924 erwirbt, kann im Normalfall 2% des Kaufpreises (abzüglich der reinen Grundstückskosten) pro Jahr steuerlich abschreiben. Die Abschreibung reduziert die Mieteinnahmen und sorgt somit für eine satte Steuerersparnis. Für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, liegt der AfA-Satz sogar bei 3% pro Jahr.
2. Renovierungsaufwand
Werden Renovierungsarbeiten oder Modernisierungsarbeiten am Haus durchgeführt, können diese nur unter bestimmten Bedingungen sofort als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei gilt vor allem die 15%-Grenze. Demnach sollten die Kosten für die Renovierung (abzüglich der Umsatzsteuer) 15% des Kaufpreises nicht übersteigen.
Tun sie dies doch und werden die Arbeiten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf oder Bau der Immobilie durchgeführt, geht das Finanzamt von „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ aus. In diesem Fall dürfen diese nur über die Abschreibungen mitberücksichtigt werden.
Wichtig: Instandhaltungen und Instandsetzungen der Immobilie gehören zu den gesetzlichen Pflichten von Vermietern. Kommen diese den Pflichten nicht nach, dürfen Mieter unter Umständen Mietminderungen vornehmen.
Zusätzlich sollten Vermieter auch die Grundsteuer im Blick behalten, die jährlich fällig wird. Gerade mit der Grundsteuerreform sind hier viele Änderungen auf Hausbesitzer zugekommen. Auch hieraus ergibt sich administrativer Aufwand. Wer mehrere Immobilien vermietet, kann den Arbeitsaufwand durch Delegation an eine Steuerberatungskanzlei minimieren.
Versicherungen: Die Immobilie richtig absichern
Geeignete Versicherungspolicen für vermietete Immobilien sind heute eigentlich unerlässlich. Nur so können sich Vermieter vor finanziellen Risiken schützen, die Mietern oder Besuchern durch die Immobilie entstehen. Gleichzeitig lassen sich Beschädigungen am Haus entsprechend absichern.
Zu den wichtigen Policen gehören:
- Vermieterhaftpflicht (Absicherung bei Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die Dritten durch die Immobilie entstehen)
- Wohngebäudeversicherung (Zum Schutz vor Hagel, Sturm, Wasserschäden, Blitzschlag und Feuer, auf Wunsch auch gegen Elementarschäden)
Die Versicherung einer Immobilie ist hierzulande zwar keine gesetzliche Pflicht, jedoch kommen hohe Kosten auf Vermieter zu, wenn etwas passiert und sie nicht versichert sind
Mietpreiskalkulation: Unbedingt an gesetzliche Obergrenze halten
Bei der Mietpreiskalkulation für das eigene Objekt sind Vermieter nicht komplett frei. Sie müssen vielmehr gesetzliche Obergrenzen einhalten:
| Mietpreis | Rechtliche Bewertung |
| 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete | Obergrenze für die Mietpreiskalkulation |
| 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete | Obergrenze für die Mietpreiskalkulation in Regionen mit Mietpreisbremse |
| 50% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete | Strafbarer Mietwucher |
Vermieter sind also verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies ist auf verschiedenen Wegen möglich:
- Mietspiegel (sofern vorhanden)
- Vergleichbare Wohnungen in der Region
- Gutachten eines Sachverständigen
- Mietdatenbanken
Grundsätzlich bedeutet dies jedoch zusätzlichen Aufwand, da gerade in kleineren Regionen bei weitem nicht immer ein Mietspiegel zur Verfügung steht.
Von Nebenkostenabrechnung bis Mietvertrag: Weitere Pflichten von Vermietern
Neben den bereits erwähnten Aufgaben stehen Vermieter noch vor weiteren wichtigen Aufgaben, deren Vernachlässigung Probleme mit sich bringt:
- Erstellung der Nebenkostenabrechnung (gegen Zusatzkosten delegierbar)
- Rechtskonforme Mietverträge
- Einhaltung von Bau- und Sicherheitsvorschriften
- Bereitstellung einer Heizung
- Sichere Aufbewahrung und Anlage der Kaution
- Ausstellung von Vermieterbescheinigungen
Fazit: Mieteinnahmen sind kein rein passives Einkommen
Wer eine Immobilie vermietet, kann zwar attraktive Mieteinnahmen generieren, muss jedoch trotzdem mit gewissem Aufwand rechnen. Viele dieser Aufgaben lassen sich an Experten outsourcen. Dies bringt jedoch wiederum Kosten mit sich, die sich nicht immer auf die Miete umlegen lassen. Somit steht fest: Mieteinnahmen sind im Normalfall keine rein passiven Einnahmen.
Quelle: News Factory, Fotocredit: KNJ/Martina Uckermann